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9月龙头房企销售增速超预期 四季度或“以价换量”

2019年10月09日    http://www.baogaoku.com   【字体:    

今年三季度,受房企融资渠道收紧、需求不振以及房贷利率居高不下等多重因素影响,市场普遍认为今年将难有“金九银十”。近期多家上市房企陆续公布的9月销售数据显示,9月百强房企销售强劲回温,同比、环比均显著增长。这一数据显然超出市场预期。受9月销售超预期影响,10月8日多家上市房企股价大涨。多位房企人士表示,四季度房企将全力冲刺全年业绩目标,不排除“以价换量”,考虑到去年四季度同期基数较低,龙头房企四季度表现仍可期,完成全年销售目标压力不大。

四季度是房企完成全年销售目标的冲刺阶段。房地产(房地产行业分析报告)研究机构克而瑞发布的报告指出,从目标完成情况来看,截至9月末,在年内设定了全年销售目标的房企中,近4成房企目标完成率达到75%以上。其中,阳光城、世茂、宝龙、九龙仓、大发地产等9家房企目标完成率实现80%以上。另有近4成房企的目标完成率处于65%-75%区间,剩余房企目标完成率未达到65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。总体来看,在行业增速放缓、调控趋严的背景下,部分房企完成全年业绩目标仍有一定压力,四季度仍需加速推货入市,积极推盘去化。

国庆期间,绝大多数大型房企都在黄金周给予了额外优惠。恒大除“全员营销”重大政策外,并针对在售楼盘给出了黄金周额外优惠,国庆黄金周期间销售额达到510亿元。除恒大外,碧桂园、万科、融创、保利、绿地等多家房企黄金周期间销售规模均超过百亿元。

在一些整体去化压力较大的市场,打折促销预计将成为四季度普遍现象。笔者近期走访北京多个项目了解到,北京目前在售新建商品房大多数为限竞房,且供应量较大,个别区域甚至多个楼盘同时期入市,整体去化压力较大。而限竞房目前二八分化的局面也愈演愈烈,少数楼盘成交火热,相当部分区位不占优势的项目则成交冷淡,售楼处门可罗雀。目前除个别热门项目没有折扣外,不少项目能给到9折的折扣,付款周期也可商谈。

四季度作为冲刺全年业绩目标的关键期,在销售承压、项目总体去化率下降的背景下,房企也将继续增加货量供应并加大营销力度,四季度房企的整体销售规模会有一定回升。总体来看,在严调控、高竞争的市场背景下,四季度房企平衡现金流,加速去化回款,抢收业绩仍是主流。

去年年底以来,房企融资限制有所放松,不少房企抓紧难得的机遇大举融资。房企在手资金充裕,加之重返一二线城市成为业内共识,推动多个热门城市土地价格上涨。今年二季度以来,监管部门通过窗口指导、出台文件等方式,对开发贷、房地产信托以及海外发展等融资方式加以规范限制。进入下半年,各项政策对房地产融资的限制进一步升级,房企融资成本出现分化,除少数国有大型房企外,其余房企融资成本均有所上升。

前9月房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较2018年全年增长0.86个百分点。受融资成本上升以及现金流压力影响,万科、恒大等多家房企已经表示将谨慎拿地,土地市场降温明显。

数据显示,第三季度百强房企拿地溢价率显著回调,6成成交地块的溢价率不足10%,近8成地块的成交溢价率低于30%。目前来看,房企库存去化压力依然较大、资金状况也没有实质性改变。据此判断,预计今年10月土地交易市场会继续降温,整体溢价率和成交金额预计都将下行。

自2017年开始,ABS便以势不可挡的发展趋势在我国融资市场中逐渐站稳脚步。今年前三季度,我国资产证券化市场仍延续去年扩容态势,据Wind资讯数据显示,市场今年前9个月共发行922单资产证券化产品,发行规模总计1.5万亿元,已占去年全年的四分之三,ABS产品发行持续火热。此外,还有多只创新ABS产品实现首发。不难看出,我国资产证券化业务仍呈稳健良好发展态势。

与此同时,今年已有104家金融机构参与到资产支持证券承销业务上来,其中包括70家券商、33家银行和1家资管公司。从全市场ABS累计发行情况来看,截至2019年9月30日,我国资产证券化市场已累计发行项目3550只,累计发行规模约7万亿元,其中信贷ABS市场累计发行规模达3.3万亿元,企业ABS市场累计发行规模达3.3万亿元,ABN市场累计发行规模达4103亿元。从新增产品角度来看,年内市场新增发行922单资产证券化产品,发行规模总计1.5万亿元。

企业ABS方面,年内新增发行项目655只,新增发行规模达6823亿元,市场份额达46.87%。其中应收账款发行规模最大,发行规模达2321亿元;信贷ABS方面,新增发行项目111只,增发行规模达5871亿元,市场份额达40.32%。其中个人住房抵押贷款(RMBS)发行规模最大,发行规模达3023亿元;ABN方面,新增发行项目156只,新增发行规模1865亿元。其中票据收益发行规模最大,发行规模达997.99亿元。

此外,年内还有多类ABS产品实现首发。例如,近日在全国银行间债券市场成功发行的“兴银2019年第四期信贷资产支持证券”,总规模达55.18亿元,是市场首单挂钩LPR为基准定价的浮动利率信贷资产证券化(ABS)产品。由此不难看出,我国资产证券化业务仍有广阔的发展空间。从券商承销方面来看,Wind资讯数据显示,今年已有104家金融机构参与到资产支持证券承销业务上来,其中有70家券商,33家银行和1家资管公司。

具体来看,截至9月30日,资产支持证券承销规模最大的是招商证券,总承销额达到1538.8亿元,共承销88只ABS项目,其承销规模反超中信证券暂列首位;中信证券、中信建投证券分别位居第二位、第三位,在年内实现ABS承销金额分别为1406亿元、906.8亿元。位居前十位的ABS承销商还有中金公司、平安证券、海通证券、光大证券、华泰证券、中国银行和信达证券。中国银行则是唯一一家挤进ABS承销榜前十位的银行。随着今年年初ABS市场结构的迅速变化,主承销商排行榜在今年发生大洗牌。截至目前,平安证券、海通证券、中国银行和建设银行异军突起,曾为蚂蚁金服项目承销主力军、ABS“老将”德邦证券已降至第20位。

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