近10年全国商办市场面积复合增长率均超过10%,商办类企业数量接近2500万个,增速接近17%。预计2021年,我国房地产(房地产行业分析报告)销售总规模将达17.5万亿元,其中住宅14.3万亿元,商办地产2.6万亿元。商办地产行业在2013年至2018年年均复合增长率达13.1%,受宏观环境影响,预计2019年至2022年年均增速下降至7.4%,但依旧超过住宅地产增速。
2021年全国写字楼市场净吸纳量预计将突破500万平方米,同比增长60%。目前成立的21个自贸区中对现代商贸业、金融、信息技术和医疗健康四个行业的重视和投入会促进周边写字楼和物流地产的发展:在有利的政策条件指引下,金融、信息技术和医疗健康类的写字楼租户会更加倾向在自贸区周边落地;对商务贸易和跨境电商的倾向政策则会利好自贸区周边的物流地产行业。
值得关注的是,商办市场潜在需求巨大,而目前市场供应量并不小。受疫情影响,不少城市商办物业出现退租,市场库存高,销售、租赁交易都存在较大压力。以北京为例,据监测,2020年,受疫情影响,北京市写字楼市场持续承压,全市甲级写字楼净吸纳量同比下降16.0%,租金同比下降7.9%,空置率18.5%,比上年提高7.4个百分点。2020年北京各甲级写字楼商圈均出现不同程度的退租情况,退租租户大多为承租能力较弱的专业服务类租户,主要集中在望京和CBD商圈。位于CBD和中关村的乙级写字楼商圈也在年中出现大面积退租情况,大多为线下教育类租户。
2020年,北京写字楼散售成交量为97万平方米左右,比上一年增长6.4%。但从历史趋势上看,去化周期自2017年起大幅增长,2020年的去化周期达56.8个月,为近10年来最高点。受此影响,北京写字楼散售可售存量从2018年起不断累积上升,到目前可售库存面积达到430万平方米左右。