房贷“返点”本质上是商业银行获取客户、抢占个人住房贷款市场份额的营销手段。具体来看，商业银行尤其是中小银行为了获客，让中介机构成为自己的“引流”渠道，如中介机构引导购房者来该银行办理房贷，该银行将给中介机构一定比例的返点，通常是贷款金额的0.5％左右。
近期，也有部分购房者绕过中介机构，直接与银行对接，获取相应返点。中介机构不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用，金融机构也不得与未在房地产（房地产行业分析报告）主管部门备案的中介机构合作提供金融服务。在实际操作中，部分中小银行会在贷款合同中附加额外条款，例如，贷款发放后借款人在几年之内不可提前还款等。
银行较少直接返点给购房者，主要是返点给房地产中介。房地产中介的做法也很简单粗暴：哪家银行给我返点或返点高，我就让购房者通过哪家银行贷款。中介机构提供住房贷款代办服务的，应当由委托人自主选择金融机构，并提供当地的贷款条件、最低首付比例和利率等房地产信贷政策，供委托人参考；中介机构不得强迫委托人选择其指定的金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑。
“返点”伤害了正常的市场竞争秩序。羊毛出在羊身上。银行在住房贷款业务这里损失的返点利益，要么在基层员工的绩效里找补，要么在其他实体企业的贷款里填平。当前部分银行之所以青睐住房贷款业务，是因为该业务有足额抵押物，属于安全优质资产，暴露出这些金融机构信贷产品创新能力不足、相关考核管理制度落后的短板。