央行已两次调整5年期以上LPR,累计下调35个基点。从央行最新发布的数据来看,2024年6月个人住房贷款加权平均利率为3.45%,较2023年12月下降52个基点,较2023年同期下降66个基点。央行5月宣布取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限,在市场竞争机制作用下,多个地区新增房贷利率屡创新低。
除北京、上海和深圳房贷利率未取消下限外,全国其他城市均取消了利率下限,多个城市新发放的首套住房贷款利率已降至3.2%左右。更有广州、苏州等地区银行为吸引客户,首套房贷利率最低降至“2字头”。与新增房贷相比,目前存量房贷利率普遍在4%以上,处于较高水平,存量房贷利率与新增房贷利率的利差再度回到六七十个基点的高位。
随着二季度以来新增按揭定价与存量按揭定价价差走扩,存量购房者心理落差加大,一定程度上引发部分购房者提前还贷行为。一是“重定价”,即存量按揭借款人与原贷款银行内部置换或重新协商房贷利率;二是“转按揭”,即借款人将现有按揭贷款转入其他银行,并按照最新贷款要素重新签订按揭合同。
针对“转按揭”的传闻,还没有接到相关管理部门的意见,也没有征求过商业银行的意见,目前这个政策方案(方案行业分析报告)还没有得到确认。但王良同时表示,如果这一政策最终推出,会对银行存量按揭利率带来一定的负面影响,宏观管理部门会在推出这样的政策前做好充分论证和研究。