楼市调控相对宽松的二三城市一直被大型房企视为避风港，但10月以来，随着降价潮的蔓延，二三线楼市也逐步陷入冰点。近期，万科、保利等房企分别在上海、南京、重庆、深圳等城市进行大力度降价促销。万科在深圳的两个项目分别推出特价房，最低折扣达到88折；保利在重庆的6个项目也在打折促销，最大降幅接近20%。
业内人士指出，在房价下行的预期下，购房者持币观望的情绪将进一步加深，二三线楼市量价萎缩已是确定性事件，受此影响，全国性房企今年四季度的销售业绩不容乐观。
降价刚开始
据数据显示，截至11月中旬，十大全国性房企中已有中海、保利、万科、富力等7家企业进行大规模的降价销售。10月份数据显示，十大全国性房企在售项目的销售价格环比下跌3%，同比下跌2.1%。其中保利、富力、绿城、万科和中海的销售均价环比下跌已超过10%。降价潮正在由城市外围向市中心蔓延，一线城市向二三线城市辐射，目前来看，楼市降的价刚开始。
据数据统计，10月，十大全国性房企的总成交面积为458万平方米，环比减少10%，同比减少13%。除恒大和华润外，其余8家房企的销售量同比均有不同幅度的下降。另外，全国性的房企1-10月的销售业绩出现明显分化，其中完成年度销售目标超过九成的房企有4家企业，而绿城及金地等公司销售计划的完成率还不足60%。
10月份，35个重点城市中有30个城市商品住宅的成交量同比下降，其中9个城市的成交量降幅在50%以上。长沙的商品住宅成交量同比降幅最大，达78.12%；其次是汕头，同比降幅达59.08%。杭州、天津、成都、北京和南京等热点城市的商品住宅成交的同比跌幅也皆超过50%。
业内人士指出，在市场环境和业绩考核两方面的压力下，多数房企将采取降价的策略来尽量完成销售计划。而部分中小房企受制于资金及库存等方面的压力，已经到了必须出售项目或股权来换取资金“过冬”的关口。
土地市场遇冷
楼市的低迷导致土地市场遇冷。近期各地土地市场的流标率大幅攀升。上周，广州8幅公开出让的地块中，有7幅中止出让，成为11月以来广州第三次土地流标。另外，上周南京公开出让的6幅地块中流标占3幅，上海也有1幅土地流标。10月，重点城市居住用地流标率高达23%。今年1-10月，重点城市的居住用地累计成交量同比大幅减少28%。
虽然土地成交量持续缩减，但土地出让价格并未出现明显下调。据统计，在近两周来成交的地块中，尽管有个别城市的出让地块价格较前两年高位有所下跌，但总体而言，地价依然保持坚挺。上周，万科在上海闵行购得的一幅3.22公顷的商办用地，楼面地价达10375元/平方米，与2010年8月至今的该区域平均地价基本持平。
在房企资金普遍紧张的背景下，高企的地价和苛刻的出让条件成为房企屡屡“弃购”的主因。面对重重压力，近期各地政府已开始通过多种“松绑”措施来推动土地出让。北京已开始下调土地竞买保证金，放宽交款时限；杭州、成都则不同程度地放松了土地出让中的保障房配建条件。
10月以来，由于销售回款放缓和短期债务压力增加，全国性房企在购地方面愈发谨慎。与历年数据相比，今年全国性房企在土地市场上的投入明显减少。今年前10个月，全国性房企累计拿地金额与累计合约销售金额的比例约为21%，这一比例已低于深处金融危机漩涡中的2008年。
房地产市场交易陷低迷 全国地产代理“追佣忙”
地产代理是一个专门帮开发商卖楼的行当，很多开发商都会选择地产代理公司负责项目销售，地产代理公司从中获得一定比例佣金。随着房地产调控的深入，多个城市的住宅成交量大幅下降，地产代理行业受到的影响十分明显。
开发商拖欠佣金的原因主要有两个，一是一些开发商对地产代理公司不够尊重，觉得拖欠佣金无关紧要；二是一些开发商的资金链紧张。随着房地产调控的深入，第二种情况越来越多，本来可顺利结算的代理佣金迟迟不能结算。即使是一些大型开发商，拖欠佣金超过一年的情况也不鲜见。
地产代理公司曾有一段美好的时光。2009年至2010年，房价的一轮快速上涨使几家地产代理公司快速成长。地产代理公司的佣金一般按住房总价的1.5%收取，售楼员提成不少于佣金的十分之一，有的楼盘佣金比例会更高。市场好的时候，一个能干的售楼员1个月能赚十几万元。
与前两年相比，地产代理公司目前的处境可谓跌入“冰窟”。代理佣金的结算时间从此前的不到1个月延长到半年以上。中原地产销售了这个项目的70%，尚未结算的佣金接近1000万元。另一家上市地产代理公司的财务报告也显示地产代理行业的窘境。由于佣金结算时间延长，该公司的应收账款比去年同期增长1倍，其他应收款增长3倍，前三季度经营性现金流约为-1亿元。
据介绍，为降低单一开发商的佣金支付风险，中原地产尽量寻找不同的开发商客户。另一家地产代理公司相关人士也表示，在尽量争取独家代理的前提下，公司尽可能将前五大合作客户的业务比重控制在20%以下。
除佣金结算困难外，另一个困扰赖国强的问题是同行之间的竞争。与房地产开发相比，地产代理的进入门槛相对较低，房地产调控带来的成交低迷导致地产代理行业竞争更加激烈。对于开发商而言，聘请两家代理公司并不会增加销售成本，却可以通过两家代理公司之间的竞争加快销售效率。对代理公司而言，联合代理要承受相当大的压力。一家代理公司在一个项目中败给另一家代理公司的案例往往在业内广泛传播。
为获得一个项目的独家代理，代理公司采取了许多办法。正如售楼过程中向购房者事先收取“认筹金”，大型地产代理公司会以“诚意金”的方式向开发商预付一笔款项，以求开发商给予其独家代理。据透露，大型代理公司预付给开发商的“诚意金”可能超过1亿元。
（责任编辑：李莎）