“从成交量看,房地产市场稍有回暖,今年前三季度地产成交量较2014年上涨超三成,且有多家地产上市公司业绩过千亿元。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉表示。
截至目前,有80家房地产企业公布了三季报,其中包含万科、招商等标杆房企。数据显示,前三季度80家房企总营业收入为4244.45亿元,合计净利润为343.5亿元,净利润率为8%。
中原地产首席分析师张大伟表示,预期整体房企的净利润将增长8%左右,2015年将是房企第一次出现行业平均利润率低于两位数的年份。从季度看,80家企业中,有28家企业利润率高于10%,52家利润率低于10%,房地产行业已经进入中低利润行业范畴。
“出现房企趋势性利润下调的主要原因是销售难度加大,虽然全国在一二线城市市场回暖,但三四线市场依然处于调整过程中,以价换量在持续。其次,融资成本持续增加,对于企业来说,对内对外融资的成本都吞噬了利润。此外,土地竞争激烈,房企一二线拿地艰难,过去依赖土地升值获得利润的发展模式难以维持。”张大伟表示。
数据显示,前三季度有25家房企完成全年业绩目标的70%。其中保利置业、恒大、龙光以及华润4家企业全年业绩完成率超过90%。然而万科前个10月的销售额再一次把竞争对手甩开,率先突破2000亿元。
从公布的数据来看,1月份至10月份,恒大地产累计实现销售额达1545.3亿元,同比增幅高达44%,按照其年初制定的1500亿元销售目标计算,提前两个月完成年度目标的103%。而万科A发布的销售简报显示,1月份至10月份,公司累计实现销售面积1627.3万平方米,销售金额2041.2亿元,同比增长19.27%。
韩长吉表示,就大型房企而言,实现全年业绩预期不算太难。上半年政策较为宽松,第三季度利好频频来袭,在国家和各地方政策的“照顾”下,房地产行业市场环境有所好转,多数大型房企业绩同比增长。但大量中小型房企业绩呈现出亏顺状态,较难完成全年业绩预期。
韩长吉称,尽管房地产行业已开始回暖,但短时间内还改变不了市场不景气的现状。现在拿地越来越难,拿地就能赚钱的日子已经一去不复返,市场竞争也从资源导向型转变成为竞争导向型,只有竞争力强的企业才不会被淘汰。
“市场的改变使得企业的经营策略也要有所调整,原来靠压低土地成本,提高周转率来取得高额利润的策略已经不再适用于现在,如今房企需要走差异化道路,在细分市场上精心耕耘。”韩长吉表示。
“从未来市场预期看,预计在利润下调的情况下,将有越来越多的非专业房地产公司离开房地产领域,而房地产的竞争也将越来越激烈。”张大伟表示。
此外,张大伟称，核心盈利能力下滑、财务风险加剧。目前很多房企在加强成本控制以及提高周转速度方面取得了不错的成绩,但这两方面的发展终究会遇到瓶颈。房企的可持续发展关键还在于战略转型。