离中央经济工作会议召开的时间越来越近。习近平总书记在中央财经领导小组会议上提出的化解过剩产能,开展降低实体经济企业成本行动,化解房地产（房地产行业分析报告）库存和防范化解金融风险等“四个歼灭战”,将成为中央经济工作会议的重要内容。
而在化解房地产库存方面,多项政策有望推出。在去库存的“歼灭战”中,除保障房货币化安置之外,包括财税、户籍领域等配套一揽子政策预计将在明年密集亮相。
三四线城市必须做加法
由于近年来,不同区域不同城市的分化十分明显,因此政策的效果也因城而异。去年以来,政府已经出台了一系列刺激政策,包括降息、公积金政策调整、下调商业贷款首付比例、松绑外资进入楼市等。这些政策作用下,虽然楼市整体有所回暖,但回暖主要集中在一线城市和部分二线核心城市,而广大三四线城市则改观不大。
因此,此轮去库存的重点显然不是在楼市火爆的一线和二线核心城市,而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。而新一轮的去库存政策,也很可能将因地制宜,对一二线和三四线城市区别对待。
对于三四线城市,除了目前已有的契税、保障房货币化安置等刺激举措外,更为重要的是要增强三四线城市的吸引力。一般而言,三四线城市的外来人口主要是来自地级市所管辖下的市县,如果连下面的市县人口都吸引不了,那么三四线城市要增加住房需求也就无从谈起。
厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授称，由于产业发展不够,公共资源配套不足,三四线城市对周围的吸引力不够。农村的人口大多直接向一二线城市发展,再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移,所以三四线城市的发展一直比较慢。
在这方面,加快户籍改革将是一个重要方面。此前11月11日,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议提出,通过加快户籍制度改革带动住房、家电等消费,这无疑也是未来去库存的楼市政策的一大方向。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在户籍改革方面,户籍制度改革和购房相结合的政策还存在错位问题,当前楼市库存较大、投资下滑严重的广大三四线地级市乃至县级市,落户相对比较容易,如果只是购房落户,那么效果相对比较有限。
也就是说,如果没有好的就业机会、良好的教育医疗等公共资源,即便有一个三四线城市的户籍,对周围的农民也无法产生足够的吸引力。因此未来如何加快三四线城市产业的发展和公共资源的分布亦十分关键。
中原地产首席分析师张大伟说,三四线城市必须要做加法,即增加市场和人口的容量,而这就要提高三四线城市的就业机会和公共产品的供给。“房地产不是孤立的,房地产的发展和城镇化的战略、产业的转移、财税体制的改革等是联系在一起的。”
“如果有好的就业机会,很多人还是愿意回来置业的。”江西南部一家房地产公司从业人员说,当地不少农民工在沿海大城市打工多年,但沿海房价那么高,他们很难在那里置业落户,现在沿海很多产业转移到内陆后,这些人可以就近就业,很多人也开始返乡置业。
也有专家认为,相比三四线城市,一些二线城市尤其是省会城市对农村人口有很大的吸引力。而且相比北上广深,这些省会城市控制城市规模的压力仍比较小,城市规模仍有较大的拓展空间,因此如果这些省会城市的户籍政策能够进行适度调整,那么对市场成交的效果也会比较明显。
供应端:区别对待
一方面是增强三四线城市产品的吸引力,另一方面则是在供应端方面要减少土地供应,着重消化存量。实际上,当前我国房地产市场严重分化,土地市场也相应分化。实力房企越来越倾向于布局北京、上海、广州等一线城市,而三四线城市的土地市场则无人问津。
前述江西房地产公司人士说,今年以来,当地政府曾召集几家开发商开会,希望开发商能多拿地。“问题是现在房子难卖,各家开发商手上的地都够开发好多年,怎么可能还会去拿地。”
在过去较长的时间内,地方政府对于土地财政和房地产有着很大的依赖。目前,房地产开发投资增速的大幅回落在很大程度上影响到了GDP,也影响到了地方财政。在本轮去库存过程中,地方政府要逐步摆脱这种依赖。
也就是说,对三四线城市来说,未来再指望通过卖地来获得土地财政收入的路径已经行不通了。广东江门一名政府人士称,像江门这样的三线城市,绝对不能走一二线中心大城市的道路。“中小城市还是要踏实发展好相关产业,依靠实业发展城市,而不能依赖房地产。”
因此,未来在供应端,三四线城市的土地供应将大大减少。但在需求旺盛的一二线城市,适当增加供应满足需求就十分必要。虽然一二线大城市严控城市规模和边界,但仍有很多结构调整的空间。
一二线城市要在有限土地供应的前提下增加住房供应,只能通过提高容积率、增加中小套型占比等办法,引导普通商品房建设,让土地市场降温,抑制地王的产生,进而控制房价,增加销售。
比如,目前地方政府规划的商业配建面积过大,也导致商铺泛滥,商业营业用房严重过剩,加上电商的冲击,商业投资回报率明显下降,因此对于住房供不应求的一二线城市,也应当缩减商业和工业用地,增加住房用地供应,这不仅可以去掉商业地产的库存,也能满足真实的住房需求。