今年11月,二手房成交大幅提升,创年内新高。据中原地产上海公司方面透露,截至11月底,该公司已经完成了全年销售业绩。
中介业绩大丰收背后,投射出存量房市场来临与行业洗牌升级的信号。就在上周召开的中介行业协会上,来自上海各区的交易中心负责人反映,中介行业扩张带出了不少问题:例如有中介人员对业务流程不清楚;资金一般会采用银行进行第三方托管,但有些中介不会签担保委托书等。
一名业内人士指出,今年行业是在进步还是倒退不得而知,但可以确定的是,整个行业素质在下滑。更为关键的是,行业利润率在下降:一般而言,每一单成交利润率过去可以达到10%,现在只有3%-5%。
互联网入侵带来变化
近日,中原地产创始人施永青回归集团引发热议。而年初时,中原还曾推出大金融战略,意图联手金融机构做延伸服务。
链家今年以来在全国范围内的并购扩张也十分迅速。12月3日,上海链家再度推出“真房源”行动,提出链家网“假一赔百”承诺。
这些曾是传统中介者都在大力改变,源于去年以来资本与“互联网+”的入侵,给中介行业带来了前所未有的冲击。
从今年二季度开始,爱屋吉屋、房多多等“互联网+”概念中介推出0.5%的低佣金策略,以期提高市场占有率(此后爱屋吉屋又将佣金提高到1.5%),搜房甚至推出2999元/单的佣金额。
上述业内人士指出,资本与互联网概念进入中介行业,说明行业依旧前景可期,但他们的商业逻辑就是推翻传统模式,重新定义行业,建立定价权。这种模式是有风险的,因为在扩张初期没有设定门槛,这类公司的工作人员素质很难得到提升。
房地产经纪行业协会相关人士透露,目前大部分中介在佣金上可以做到只收取1%,但这付出的代价是,要么不盈利,要么盈利很微薄。而佣金减少,却因中介服务不到位,令消费者购房风险增加。
中介竞争会带来什么结果?以中原地产与链家为例,目前中原地产有530家门店,链家1000多家,表面上看,链家的业务量更大,但实际上人工和端口投放非常大。数据显示,链家11月获得营业收入5亿元,中原营收2.6亿。链家规模是中原的2.5倍,但目前业绩并未达到中原2倍水平。
有业内人士测算过,如果链家每名置业顾问做成一单生意的佣金保本价格为1.5万,那么在中原只有1万元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出,今年二手房交易中的一个困难点在于,购房政策持续宽松,部分购房者舍弃购置二手房的想法,而积极转入一手房交易市场中。这在一定程度上会冲击经纪公司的业绩规模。
严跃进指出,类似中原和链家的动作,其实就是在目前宽松的资本市场上谋求业务和战略创新。但这两类企业的模式不同,中原相对偏重传统模式,但行业调整迫使其做出新的动作;链家则有行业前瞻力,但后续品牌效果如何有待观察。
行业不会完全互联网化
互联网介入对中介公司带来的影响十分直接,但目前而言,行业并未对互联网达到完全依赖的程度,业内人士认为,线下门店依旧十分重要。
中原地产大陆区副总裁兼上海中原总经理刘天旸指出,以前中介行业的现代化程度不高,没让客户产生痛点,随着互联网进入,整个行业也在变化。但他认为,房地产行业永远不会被完全互联网化。因此中原地产正在利用新技术强化服务链。
上海链家营运总经理刘伍洋分析透露,从上海链家的成交情况来看,线上客户来源和线下客户来源同样重要,从目前上海链家1200家门店的统计数据中,通过链家网等网络平台成交的客户占到整个链家客户比重尚未触及一半,从数据上表明了互联网并未对传统模式带来较大冲击。不过链家看到,仍有部分客户在网上看到合适的房源后,到门店咨询具体房源信息,因此在“互联网+”带动下,其实链家的线下门店更重要。
网络不能完全把房源的真实情况展现出来,还是需要购房意愿者到实地看房之后才会确认是否购买,因此目前互联网更多的作用在于匹配房源和客户信息,后续的交易服务还是需要专业经纪人员推进。
刘伍洋指出,大量企业进入二手房中介领域和存量市场来临有一定关系。尤其在一线城市,如上海目前二手房成交量已经是一手房成交量的一倍以上,不过不动产标的相对巨大,并且其没有统一的标准,即使是一手房,开发商统一开发装修,每套房屋的朝向、视线、光照等都会存在不同,相比二手房更为具有相对统一性的一手房都难以在“互联网+”的情况下得到完全认可,那么二手房的难度也会更大。