在中国，商业地产的开发商大多源于住宅（住宅地产行业分析报告）开发时代，他们更熟悉如何通过“投资回报率”（ROI）来快速评估项目盈利能力。但随着市场从“开发销售”向“持有运营”转型，特别是在REITs（不动产信托投资基金）时代到来之际，如何理解“资本化率”（CAP）这一衡量资产价值的核心指标，已经成为资产管理转型的关键一课。投资回报率（ROI）是投资者角度的财务收益指标，指的是投资者基于其实际投入资金所获得的收益率，其公式为：ROI=投资收益/实际投资成本。
资本化率（CAP）是一种资产估值工具，是通过收入反推资产价值的一种手段，其公式为：Cap Rate=净营运收入（NOI）/资产价值。
从ROI思维到CAP逻辑，这是一场深层的思维方式切换。本文将结合REITs实践案例阐明：为什么CAP才是持有型不动产的估值锚点，而ROI只是开发或改造的效率度量。十多年前，我拜访了我的行业导师、国际购物中心领域公认的权威Michael Lloyd先生。他举了一个典型案例：一个投资10亿元的购物中心，开业第一年NOI为1亿元。他说：“按通常10%的资本化率折算，这个资产价值10亿元，开业第一年就收回了投资。”我当时非常困惑，心想一年1亿元收益，不是要十年才能收回成本吗？怎么一开业就收回投资了？
当时的我，还是在用ROI的逻辑来思考问题——投多少钱、回多少、用多少年收回投资。那也是自己第一次听到“资本化率”这个词。但Michael用的资本化率模型完全不同：他看的是NOI与资本市场对资产的定价关系。
直到后来，我通过推导利息与本金之间的关系，逐步理解了“收益折现”背后的原理。譬如，一个每年支付利息4元的存款，如果年利率为4%，那这笔存款的本金就是100元，这是从利息和利率反推存款数额。同样道理，如果我们知道一个资产每年能稳定地产生1亿元净收益，市场愿意以10%的回报率接盘，那它的市场价值自然就是10亿元。