在上交所此次问询中，针对项目运营、项目估值以及外部运营管理均提出了疑问，其中在项目运营层面，针对入池的底层项目的可持续性经营及长期稳定性，尤其是北京大成项目，就其租赁模式的变更、租赁情况的稳定性、销售额下降等方面内容，上交所显然疑虑重重。从底层资产来看，物美商业是本轮消费REITs中唯一以超市及社区商业设施作为底层资产的企业。本次入池的底层资产共四个，分别为位于北京的大成、玉蜓桥、华天和德胜门四个项目，总建筑面积7.79万平方米，平均月租金坪效77.29元/月/平方米。
该四个底层资产的平均出租率为88.71%。当中，除大成项目出租率仅为83.21%，其余三项目的出租率均超过90%，玉蜓桥项目93.84%、华天项目90.55%、德胜门项目92.15%。大成项目也因出租率波动太大，一度令市场对其是否符合具备长期稳定性的优质资产存疑。
在2020-2021年期间，大成项目出租率一度从96%骤降至29%，直至2022年方恢复至82%，此后一直从未到达2020年时的出租率水平。受出租率下滑影响，大成项目的营收业绩也随之下跌。2021年，大成项目营收仅为494.93万元，而2020年的营收为3764.29万元人民币（人民币行业分析报告）。同样自2022年起情况才逐步改善，2022年，大成项目营收为929.07万元，今年上半年更回升至951.44万元。
惨淡的经营也直接影响到盈利，从去年开始，大成项目即出现盈转亏。2021-2022年期间，大成项目净利润由盈利860.16万元变成亏损923.38万元，直至今年上半年，大成项目仍亏损143.44万元，也是四个项目中唯一出现亏损的项目。物美在招募说明书中亦就以上波动情况作出解释。其称，大成项目2021年度营业收入下降主要系某外部大租户提前退租和宏观经济影响所致。
据了解，2019年，物美商业对大成项目调改后引入某外部大租户租赁了地上1-3层超2万平方米，占当期标的资产租赁面积69%，租赁期限自2018年8月8日起至2038年8月31日，该租户2020年租金及物业管理费为3313万元，占当期标的资产收入的88%。然而，该租户决定于2020年12月提前退租，并与物美商业产生合同纠纷，最终于2021年3月达成和解，该租户补缴支付截至2020年底租金，并支付相应违约金2761万元，相关费用作为营业外收入科目核算，未计入租赁收入。
此外，由于纠纷未判决期间涉诉区域无法对外招租，以及违约金未计入租赁收入科目，因此导致2021年的租赁收入下滑明显。后续，物美商业通过改变招商政策，拓宽招商渠道积极与意向租户进行接洽，并引入麦德龙入驻，有效实现出租率提升。然而，物美商业亦坦言，由于宏观经济、线上渠道抢占份额等因素影响，空出的部分仍存在较大招商难题，只有部分区域引入了新租户，导致该项目的出租率和营收都难以回到2020年“出租率96.56%，营收3764万元，净利润856万元”的水平。
此外，大成项目同样面临租户租约调整以及集中式退租等经营压力。据了解，继2020年大租户退租后，新引进的麦德龙，在今年7月也曾进行租约调整，调整面积占已租面积的近一半。